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上葡京:孙宏斌余英的前缘往事:三次交手 八年楼市预测相似

时间:2019/1/4 20:55:47  作者:  来源:  查看:31  评论:0
内容摘要:  不久前,前保利发展副总经理、宝能地产总裁余英从宝能离职的消息刷爆地产圈。对于余英来说,这是一次官宣。在短短一年的磨合期后,他选择辞别宝能,奔向更广阔的战场。作为地产圈里的明星职业经理人,他的去向成为焦点。  2019年第一个工作日,融创中国(01918,下称“融创”)确认,余...
  不久前,前保利发展副总经理、宝能地产总裁余英从宝能离职的消息刷爆地产圈。对于余英来说,这是一次官宣。在短短一年的磨合期后,他选择辞别宝能,奔向更广阔的战场。作为地产圈里的明星职业经理人,他的去向成为焦点。

  2019年第一个工作日,融创中国(01918,下称“融创”)确认,余英任职融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁,将协助融创广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务板块。

  媒体人眼中的余英,敢言敢批敢驳,乐时风趣诙谐,怒时勃然而起,嬉笑怒骂自成一体,“狂人”一词常现于微博之中。而在过去一年,他几乎禁言,仅留下一条预测房价的例牌微博。憋坏了的余英需要更大的战场,孙宏斌正好能需要开拓疆土的干将,于是有了今天的故事。

  三次交手

  余英比孙宏斌大一岁,在过去的地产岁月里,他们曾有过三次公开的交集。

  2011年,余英任职保利地产(12.230, 0.33, 2.77%)集团副总经理兼华中华南片区董事长时,保利地产便与孙宏斌开始了拿地的合作。9月7日,保利(天津)与融创置地成立合营公司--天津保利融创投资有限公司,分别拥有该公司51%及49%股权。9天后,该合营公司以29.9亿人民币成功拿下天津地王“棉二”地块,建成项目名为“海河大观”。 该地块位于天津市河西区解放南路与湘江道交口,在拿下该地块后不久,天津市市规划局宣布海河两侧首排建筑不再审批住宅楼项目。一夜间该项目成为稀缺产品,双方的合作取得了“开门红”。

  孙宏斌回忆起该项目时感慨道:“大家之所以能合作是因为互相都有合作精神。我理解合作精神一是合作一定要双赢,一方合适的合作长不了;二是合作一定要算大帐不算小帐,大小帐一起算算不清:三是不管多大问题全放桌面上直接说,一定能解决;四是求同存异,两口子也不能全一致。 ”

  2012年6月19日,北京海淀万柳地区居住用地项目竞价首日的第一轮应价便高达18.66亿元,创下土地拍卖纪录,“地王”头衔也由此确定下来。6月22日,孙宏斌透露,融创已经和保利地产组成联合体,竞标北京“准地王”万柳地块。7月10日,在距离新科“准地王”北京海淀万柳地区居住用地项目拍卖仅有半小时的最后时刻,保利地产发布公告称,接保利房地产(集团)股份有限公司大股东中国保利集团通知,正式退出与融创地产组合的联合体,不再参加北京万柳地块土地拍卖。随后,余英微博转发了该公告,再次确认了该消息。

  以孙宏斌发声为开始,余英确认为结尾的联手争夺北京地王大戏至此告一段落。


  并购路上,孙宏斌不会因为一次受阻而撤退,他一贯如此。2012年10月12日,保利地产携手绿城融创联合体,以21亿元夺得森兰地块。孙宏斌发微博称:“今天融创绿城和保利联合获取外高桥(14.070, 0.24, 1.74%)森兰地块。至此,融创和保利已在北京、天津、上海都有了合作项目。融创是很有合作精神的公司,而保利决策坚决果断,执行力超强,极其贴近市场,也很具合作精神。双方合作愉快高效。开发商联合发展已是必然趋势,但是你想和谁合作,谁又愿意和你合作,变得重要而关键。”

  2012年下半年地王频出的现象成功引起了政府的注意。2013年“新国五条”出台,全国多个地方实施政策加码,市场进入观望期。9月4日,北京农展馆北路的黄金地块拍卖,融创力挫对手,5分钟内突破竞价上限,以21亿元拿下又一个21亿地王项目。在场的房企代表大呼:“孙氏赌局又开始了!”当天晚上,余英在微博上感慨道:“有些人天生就是赌徒”。

  孙宏斌的人生似乎总是充满这样的冒险时刻。在跟保利的三次拿地合作中,地块均是地王。孙宏斌高度评价了双方的合作,这也为后来和余英的牵手埋下了伏笔。

  所见略同

  “人与人之间需要相近的理念和价值观才能合作,需要志同道合才能走在一起。”在孙宏斌眼里,合作需要价值观的高度一致,而携手同行需要的是志同道合。在外界眼中,孙宏斌和余英有太多相似之处。同是性情中人,孙宏斌语不惊人死不休,余英有话直说耿直敢言。对于媒体人而言,孙余二人是挖不完的新闻富矿,每次有他们出现的场合,都不用担心没有亮点,他们所讲的每句话都可以当标题。此次二人联手,最焦虑的除了竞争对手,大概就是融创的公关了。

  从2012年开始,每年的12月28日,余英都会准时出现在微博上,预测下一年的楼市走势。纵横地产江湖多年及多样化的职业经历让他形成了精准的预判,屡测屡中,人称“预言帝”。 孙宏斌则以判断行业周期见长,当被问及预判时,他总是把融创的战略全盘说出,安排得明明白白。

  天下智谋之士所见略同。复盘孙宏斌和余英八年来的楼市预测,便会发现双方的观点惊人的相似。

  影响楼市的要素中,最难捉摸的便是政策,最难猜中的也是政策。在风云变幻的2012年,孙宏斌和余英均抓住了政策的走向。始于2010年的房地产调控在2011年不断细化和落实,中央政府继续加强房地产调控,当年年底调控是否放松的疑云压向市场。孙宏斌和余英的判断都是调控政策不会退出市场,限购会继续执行。事实证明,2012年楼市调控政策力度不减,据统计,当年中央强调调控不动摇60次;4次提及“决不让房价反弹”;房价合理回归被提到156次。

  2014年,孙宏斌和余英分别从市场和房企的角度出发,抛出“分化论”。孙宏斌认为,房地产市场将继续分化,一线城市火热,多数城市冷淡;余英认为分化还体现在房企上,千亿房企将突破10家,一些房企业绩下滑。果不其然,“分化”成为2014年楼市的关键词。

  各地房地产市场持续分化,不同城市表现分化,保定、厦门2014年累计涨幅超过10%,菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

  “有些投资在三四线城市的,或者有些三四线城市土地,我建议大家赶紧卖,卖给那些不信的人,把钱收在手上”。2018年8月初,余英在公开场合放话,三四线城市的房价会降,建议购房者和开发商尽早离场。话音刚落便引起一片哗然,市场上反对的声音不绝于耳。8月底,孙宏斌在业绩会上隔空抛出相同判断,直言本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象,且不断加码的调控政策,正改变市场预期,三四线城市或引来拐点。他进而表示,现在房地产市场处于焦虑中,当市场发生变化之际,三四线市场冷得最快,而融创的布局主要在一二线核心城市。

  从政策走向、楼市格局和市场趋势等方面,双方的预测多次一致。道相同便可互相为谋,同道中人相遇只是时间的问题。

  2012年-2019年孙宏斌和余英的楼市预测:


  余生很贵

  从2011年开通微博至今,余英一共发了17356条微博,平均每年发博2192条。而在2017年11月加入宝能到2018年11月挥别宝能之间,仅有1条例牌预测房价走势的微博。一向敢讲敢言的余老大在低调的环境里,着实是憋坏了。细心的媒体人发现,余英并不是没有发微博,而是将在宝能一年里所发的微博全部清除。

  11月2日,余英离职宝能前夕曾发表微博称:“余生很贵,少和烂人、烂事纠缠。”结合时间点推测,这则微博很大可能是指向离职一事。此后,微博被删除。

△截图来源:呆呆咖啡馆△截图来源:呆呆咖啡馆
  余生很贵,不能浪费。此前曾称宝能是职业生涯最后一站的他在短暂的蜜月期后,毅然清空期间所有微博,挥手作别宝能。接近宝能的消息人士对乐居财经表示,余英离职的原因应该是和老板理念应该没通共融,价值观没一致。

  “关键是授权体系,管得太细了,另外就是比较信任老人。”关于离职原因,一位不愿透露姓名的知情人士对乐居财经表示。

  余英一向不羁爱自由,离开宝能并不让人感到意外。乐居财经曾于7月底约好余英的专访,专访原定于当天下午三点开始,由于临时要求开会,且不允许高管缺席。无奈之下余英只好推迟专访时间,期间余英的秘书抱歉地告知,会议室已经在安排订购晚餐,会议要从下午开到晚上,专访需要再约时间。

  拓疆广深

  余英是猛虎,渴望生活在野外,孙宏斌能提供的是一方山林。乐居财经获悉,余英的新头衔是融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁,将协助融创广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务板块。

  融创的广深布局始于2016年。2016年,融创中国确立了进军广深的战略决策,并将珠三角区域作为公司未来发展的重中之重,成为品牌全国布局的第六大区域。2016年1月,融创中国广深区域首次拿地,落子佛山禅西片区。彼时,融创方面表示,接下来将着力布局广深,选择广深区域如广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等核心一二线城市发展。

  同年5月,孙宏斌在北京项目的发布会上表示了入局广深的兴趣。“2014年第三季度我担任绿城董事长时,在广钢新城土地拍卖中,就已经以底价拿下广钢新城一块地,后来出于内部原因,我们把地让给了葛洲坝(6.380, 0.12, 1.92%)”。此后,融创并未放弃进入广州市场的机会。

  孙宏斌多次在公开场合表示看好广州深圳等一线城市的发展。2014-2016年的楼市预判中,他均表示无论宏观环境如何,一二线核心城市的房价都会上涨。

  截至2018年8月,融创在广深区域有31个项目在售或待售,其中深圳仅有融创智汇大厦1盘;广州项目有3个;佛山项目高达7个;东莞有5盘;中山和清远各有4盘。公开资料显示,目前融创广深在广深区域有接近40个项目。广深区域的大本营深圳,融创的拿地进度迟迟没有进展,深圳仅拥有22.34万平方米权益土地储备。

  孙宏斌看好一二线城市,而广深区域正好是一二线城市最密集的区域。这片热土已经挤满了各路英雄,想开拓疆土需要一名干将。要论在广深区域的资源和人脉,余英自然是排得上号的人物。


  他曾统领过的广东保利,一直是保利地产最重要的业绩贡献区域。2015年保利广东区域销售额超过500亿元,占当年保利地产全年销售额的1/3。2016年广东区域的销售额则超过600亿,贡献了当年保利销售额的36%。2016年,广州保利的销售额达到211亿元,连续六年蝉联广州楼市销冠。

  一切过往,皆为序章。1997-2003年,余英曾任广州市规划局规划处处长,在土地开拓和项目运营方面的能力毋庸置疑。在加入融创后,余英将分管城市更新项目,过去曾在官方任职的经验也将成为他日后事业的序章。

  在门槛日渐走高的广深区域,老江湖余老大能否带领融创再上头条,时间会给我们答案。对于余英来说,余生很贵,他要在新征程上和时间赛跑,赢得全面、潇洒且彻底。愿他不再浪费,愿此行成为余英职业生涯的最后一站。祝福余英。

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